建築の豆知識 まさかりの部屋
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更新日時: 2008/09/14

建物を作る(設計する)上に於いて、まず考えることは・・・ 欧米と日本の建物事情の違い
愛知の県都、名古屋駅前の開発(再開発)状況 自宅を自分で改修してみました。
まさかりの独り言 街づくり、建築等関係法令

まさかりの独り言(建築編)

いやぁ〜〜 驚いた。。。 更新: 2008/05/22
入札結果の記事が出ていました。 更新: 2008/05/26
今度は大規模工場誘致を仕掛けてみました。 更新: 2008/06/21
工場誘致以外にも、8ha規模の開発計画の企画もしていました。 更新: 2008/09/14


いやぁ〜〜 驚いた。。。


 世の中には、こんなこともあるんだ・・・ という感じですね。。。

 思い起こせば、1年前・・・

 地元の新市庁舎を建て替える動きが出てきたので、私が信頼してるゼネコンの営業部長に「俺のわがままなんだけど、何とか取りに行って欲しい(赤字覚悟で取りにいって欲しい)」と言いました。

 市民の税金を使って市民のために建てるのだから、市民の一人としては、同じ建てるのなら、建築で日本一と言われる会社に建築してもらいたかったからです。

 市の建物ですので、公正公平の観点から一般競争入札でされるだろうことは分かっていましたし、入札である以上、最低価格をつけないことには取れませんが、どうしてもいい物を造ってもらいたいという思いがありました。

 入札参加の募集が先月にあったのですが、結構多くのゼネコンが入札に参加しているという情報が伝わってきました。

 それを聞いた時は・・・

 「あ〜ぁ 駄目か・・・ 数が多いと経費が安い中堅クラスのゼネコンが取るのだろうな。」

 「俺のわがままで、見積り経費を無駄にさせてしまって悪いことをしちゃったな。。。」

 という思いになりました。

 駄目だと思っていたので、入札日のこともあまり気にしていなかったのですが・・・

 昨日の朝に連絡があり・・・

 (昨日は5時くらいまで書類をまとめていて、それから寝たので、その電話で起こされましたw)


 俺 「もしもし」

 営業「○○さんですか?」

 俺 「そうだけど」(寝起きなので、機嫌が悪いw)

 営業「△△です。取れました。」

 俺 「え!? うそ!? 今日 入札だったのか?」

 営業「はい。最低価格が2社になり、抽選で当たりました。」

 俺 「え!?  何!?  抽選!?  当たり!?」

 営業「はい。」

 俺 「誰が、引いたんだ?」

 営業「私です。。。 動揺して・・・ 手が震えてしまいました。。。」

 俺 「(〃^∇^)o_彡☆あははははっ 手が震えたのかよw」

 俺 「それにしても、すごい強運だな。。。 とにかく、これで安心した。市民のために、いい物を造ってくれな^^」

 営業「はい。では、またご連絡します。」

 俺 「ほいよ」

 こんな感じで朝に一報が入りました。

 寝起きで、まだはっきりと頭が冴えていないし、狐につままれたような感じで・・・
 /( .― .)\ はて? 今のって本当かしら? という感じでしたw

 でも、着信履歴は残っているし・・・ 本当なんだろうな。。。

 見積りを赤字で出す場合には、担当営業の一存ではどうしようもないから、前もって営業部長だけでなく、見積部長にも話しておきましたし、その後社内コンセンサスを得る際に、専務もOKになったというのを聞いては、いたのですが・・・

 私だけでなく、担当営業も部長達も、赤字にしても限度があるから、取るのは難しいだろうな。。。 が共通の気持ちでした。

 取れないと思っていたのが、蓋を開けてみたら・・・

 一発勝負で最低価格を付け、しかも2社同札の抽選で勝つなんて・・・

 なんか・・・  すごすぎ。。。

 担当営業にしても、この程度の金額で動じるようなことはないのに・・・ 予想外に取れてしまったので、そりゃ、動揺したと思います。

 営業も、内心では 「え!? 嘘!? 当たっちゃった・・・」 だったでしょうねw

 私も、驚きましたけど・・・ 現実に こんなことってあるのですね。。。

 それにしても・・・

 他のゼネコンがどれくらいの金額を付けたのかが少し気になるところですが、結果的に、予想に反して高い金額しか付けれなかったことになります。

 入札結果は、まだ公表されないから分からないので、想像するしかありませんが・・・ 経費が安い中堅ゼネコンにしても、やっぱ鋼材の値上がりが激しくて、思っていた以上に安く見積もり出来なかったのかもしれませんね。

 取れたはいいけど、鋼材がどんどん値上がりしてるから、資材の調達も大変だと思います。

 鬼の調達w 頑張れ!! とエールを送りたいw

 一人のわがままに巨大企業が付き合ってくれるのだから、ありがたいことですが、こうして結果が伴ってくれると、なんとも嬉しい限りです。

 赤字であろうが、一切手抜きをしない会社と分かっていますから、安心して任せられるのですが、何とか調達と現場努力で赤字をゼロにもっていってもらいたいと思いますね。
更新日時:
08年05月22日



入札結果の記事が出ていました。


 業界紙にですが、記事が出ていました。


 確かに、記事の中に、「同額で応札したため、市はくじ引きにより落札者を決めた。」と書いてあります。

 一般競争入札なので、ガチンコ勝負になりますが、人事を尽くして天命を待っていたら・・・ 運まで引き寄せてしまった。 という感じですね。。。

 それにしても、よく取れたものだ。

 ただ・・・記事の中の概要で書いてある地下1階で、免震構造というのが、気になります。

 免震ピットと地下1階分作るためには、ほぼ地下2階分の深さくらいまで掘削する必要があります。

 そこまで掘るとなると・・・ 栗石ばっかだな。。。

 犬山のこのあたりは、栗石層になっている部分が厚く、支持地盤が固いので、高層ビルでも杭がいらないくらいなのですが、それらの支持地盤が高い位置にあります。地下が無ければ、杭も打たなくて基礎をいきなり作ってもいいくらい楽な工事になるのですが、逆に地下工事があると、地盤が固いので掘削に相当苦労すると思います。

 なにしろ、この近くで作った老人ホームの地下工事の時に、掘削用のドリルを3本を折り、掘削だけで工期が2ヶ月余分にかかったということを、私自身が、体験済みですから・・・

 重機を複数台投入すれば、工期を短くすることは可能ですし、何とかしてくれるとは思いますが、はたして、ドリルを何本折ることになるのやら・・・ 少しだけ、心配ですねw

 ま、出来たら、今まで分散していた業務機能が一体になりますから、市民にしてみたら、便利になることは間違いないと思います。
更新日時:
08年05月26日



今度は大規模工場誘致を仕掛けてみました。


 私の中で懸案だった庁舎も決まり、自分の気持ちに一区切りつきましたので、次のことを考えることにしました。

 以前は大規模商業施設(大規模集客施設)を核にした街づくりを考えたのですが、開発行為で愛知県は許可をしたことがなく、もし作るのなら、区画整理事業で市街化編入をしなければならず、財政にゆとりがない自治体では無理でした。

 ちょうど、その頃に都市計画法など街づくり3法改正の動きがあったのを察知したのですが、地権者の多さなど、どう考えても、それまでに間に合わないと思い、潔く諦めました。

 程なく、街づくり3法が改正され、郊外型の大規模商業施設を作るのが不可能になりました。

 都市計画法改正により、市街化調整区域内での大規模商業施設は不可能になったのですが・・・ 工場については、意外と立地しやすくなっているのですよね。

 ですので、今度は工場誘致を仕掛けることにしました。

 どうせ仕掛けるのなら、財政に影響を与えたり、雇用促進の期待ができるくらいの大規模工場でないと、行政も触手が動きませんし、受け皿(大規模な工場が入れる敷地)自体が少ないので、近々に作れる見通しが立つなら、大企業の触手も動きます。

 大企業の触手が動く敷地規模と言うと・・・最低でも20ha規模にはなります。それだけの広さになると、いろいろと法規制があり、簡単には出来ませんが・・・w 法令についての条件は、愛知県内であれば、どこも同じです。

 敷地が広い故に、ハードルも多いし、高いのですが、ハードルを越えるごとに喜びがあるし、楽しみながらしていく作業の仕掛け(暇つぶし)には最適です。

 どこか適当な所は無いかな? と 思ったら・・・   ありました。。。

 3日から動き出してみたのですが、一番重要なのは地権者の意向ですから、それをまず確認しました。結果は、売却の意思ありでした。(工場立地の場合は、進出企業が必ず購入しないといけませんので、定期借地は使えません。)

 一つ目のハードルはクリアしました。

 民間の開発行為と言っても、都市計画法上の開発許可基準に該当しなければ、開発行為が出来ません。

 どの開発許可基準に該当するのかを調べていったら、ある方法しか無いことが分かりましたが、それには、地元自治体の誘致に対する強い姿勢が必要になります。

 それをしてもらえるように、地元自治体、県などの行政関係各所への根回し、誘致の目的、手法がこれになった理由などを書いた企画書の作成、ハードルとして事前に調査しておくべきことなど・・・20日(金曜)までにほぼ終了しました。

 23日(月曜)に修正した手続きのフローや、事業者の動きも入れた大まかなスケジュール表を、関係各所に渡して私の根回しも済むのですが、これまで渡した(約1cmの厚みの)資料を地元自治体の関係各所が理解してくれて、やる気になってくれれば、受け入れ準備が完了になりますし、誘致も成功しやすくなります。

 かなり、ハードでタイトなスケジュールになりますが、手続きに長くかかっているようでは、民間企業は進出を考えてくれません。ちなみに、私が区画整理事業でなく、あくまで民間主体の開発行為にこだわるのも事業のスピードアップを図れるからです。

 そのスケジュールをこなすことで、財政基盤の強化、雇用機会の拡大、工場進出地域の振興(街づくり)など、多くの利点や恩恵を被ることになります。それらの点を行政が理解してくれれば、きっと動き出してくれると思います。

 現時点でも、1日あたり2000t〜3000t使う水の問題が解決できるようであれば、紹介できる企業がありますが、水の問題も個別案件で当たらないと答えが出ませんので、企業側が、いつ動き出してもおかしくない状況になっています。

 (企業名を出すと、企業誘致をしたい自治体が、家に来て欲しいと企業に直に営業をかける自治体が出る可能性も高くなります。企業名は、自治体との仮調印が済むまでは、どうしても隠しておく必要がありますので伏せてあります。ご了承ください。)

 全ての法令をクリアしないことには、開発行為が出来ないのですが、どの法令にしても個別案件として実際に動いてみないと、これ以上具体的なことを話せないところまで、調べましたし、一般論では許認可の可能性ありになっていますから、その企業を自治体の誘致窓口となっている課に連れていくのも時間の問題です。

 3日から始めて20日まで、私自身 企画書を作成しながら、関係各所の根回しをするという相当ハードなスケジュールをこなしてきましたが、企画(プランニング)、構成(コーディネート)までは、ほぼ済みました。はたして吉と出るのか、凶と出るのか、分かりませんが・・・ どんな目が出るにしろ、サイを投げたのですから、結果を待つしかありません。

 私の役割として残るのは、プロジェクトが動き出してからの調整役としての指揮(プロデュース)くらいですが、企業が決まらないことには動き出しませんので、少し時間的に余裕が出来ました。

 ようやく性犯罪や殺人事件(判例など事件に関する記事は時間の経過で消えてしまうので、記事が無くならない内に記録を残しておく必要があります)以外のサイトの更新も出来るようになりましたので、これからは、今まで溜まっている分から徐々にこなしていこうと思っています。
更新日時:
08年06月21日



工場誘致以外にも、8ha規模の開発計画の企画もしていました。


 工場誘致については、20ha規模の開発行為であっても、法的にも何とかなりそうなのが県や国との根回し(事前協議の前の事前協議)で分かりました。後は企業の腹次第ですから、のんびり構えていたら、別の場所の地権者から友人経由で私の所に話しがきました。

 「何とか、こっちも出来ないだろうか?」

 そこの土地については、大手デベロッパーが動いているのも知っていますが、都市計画法が改正されてからは、市街化調整区域での大規模商業開発が不可能になりました。

 何とかしてあげたいのは、やまやまなのですが、その土地は、ただの市街化調整区域ではなく、農業振興地域にもなっていますから、即答で「無理」と伝えました。

 今回、工場誘致で20ha規模の工場誘致を仕掛けています。

 ん? 待てよ。その工場誘致と抱き合わせれば、農業振興地域でも開発可能な手法が一つだけある。

 友人に、「一つだけ方法があるから、その地権者の人に土地が8ha前後になるように、隣接する地権者をまとめておくようにと話しておいてくれ。」と伝えました。

 友人に法の話しを口頭でしても理解が難しいのを分かっていますし、友人も聞いても分からないから法については聞こうともしないので、その言葉だけで伝わります。

 ペーパーでまとめる際に、手法(法的根拠)についても書きますから、口頭で言うより紙で渡して何度も読んでもらえばいいことです。

 翌日、ざっと書いてみたら、何とかいけそうなので、まず、農地法関連をクリアするために、東海農政局に法の条文の中での疑問点について確認し、次に県の農林部局に確認してみました。

 担当の人に、ざっとコンセプトを話したら・・・「それ、出来そうですね。」でした。

 次に、都市計画法関連のクリアです。こっちでもざっと話して、農林が「出来そうですね。」の判断でした。と伝えたら・・・

 農振解除が「見込みありですか?!」と言われたので、「はい、そう言われました。」

 「でしたら、窓口(県)をうちの課が引き受けます。そのように市に伝えてもらえば結構ですよ。」と言われたので、「では、そのようにペーパーに入れておきます。その時には、よろしくお願いします。」と話して電話を切りました。

 やり〜〜^^ 大規模な農振解除を誰も出来なかったあそこの土地の農振解除に光明が見えてきた。

 それからは、必要な資料集めです。ほぼ、先月中に資料が整ったので、「さあ やるか」と企画書を作り出したら・・・

 大相撲大麻問題が浮上してしまいました。。。

 「何 わけの分からんことをメディアは言っているんだ?」、「このままでは、彼らが冤罪になってしまう。」で、企画書は一時中断して、コラムの方で大麻問題について書き出しました。6日から書き出した大麻問題については、13日に書いた分をもって、被害に遭った力士達がぬれぎぬであることの証明を済ませることが出来ました。

 約1週間脱線してしまいましたが、これで、ようやく、企画書制作を再開することができます^^;;

 自分で期限を今月中と決めていましたので、残り2週間ちょいですが、だいたい頭の中で出来上がっていますし、後はPCを使って元原稿を作るだけです。

 工場誘致の企画書は200ページくらいになりましたが、今回のは、100ページ以下で済むだろうから・・・ 月末までには、何とかなると思います。

 それまでは、サイトの更新が必要最小限の更新になってしまいますが、よろしくお願いいたします。ぺこ <(_ _)>
更新日時:
08年09月14日



いやぁ〜〜 驚いた。。。
入札結果の記事が出ていました。
今度は大規模工場誘致を仕掛けてみました。
工場誘致以外にも、8ha規模の開発計画の企画もしていました。


建物を作る(設計する)上に於いて、まず考えることは・・・ 欧米と日本の建物事情の違い
愛知の県都、名古屋駅前の開発(再開発)状況 自宅を自分で改修してみました。
まさかりの独り言 街づくり、建築等関係法令

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