建物を作る（設計する）上に於いて、まず考えることは・・・	欧米と日本の建物事情の違い
愛知の県都、名古屋駅前の開発（再開発）状況	自宅を自分で改修してみました。
まさかりの独り言	街づくり、建築等関係法令

愛知の県都、名古屋駅前の開発（再開発）状況

　　

名古屋駅前の現在の開発状況は・・・

現在の名古屋駅前は　相次ぐ超高層ビルの出現によって　景色が変わってきました。 　現状と今後計画が分かっているのを合わせ　その位置を地図上に表してみました。 完成・ほぼ完成 建築中 開発（再開発）予定 ルーセントタワー （大成建設施工） ミッドランドスクエア （竹中工務店施工） スパイラルタワー （大林組施工） 1 那古野車庫跡地利用（東京建物・清水建設） 2 中小企業センター建替え（竹中工務店） 左の写真はモード学園スパイラルタワーの工事が地下部分から地上に上がりだした状況です。 　この地図の中に赤枠で囲った場所に小中学校があるのですが、名古屋駅に近い位置にあるため　就業者人口は多いのですが、定住者人口が少ないという点があります。 　地図の一番上にある　那古野小学校　で　児童数　132人ですが、名古屋駅に近いその下にある　新明小学校　は　児童数　90人　笹島中学校　生徒数　58人に、そしてこの地図上に載っていないのですが、もう少し南にある　六反小学校　に至っては　児童数　68人　になってしまっています。 　以前コラムで　名古屋市が小中一貫校にすると名前が挙がったのが　実は　この新明小学校、六反小学校、笹島中学校の３校でした。 　どこの自治体も財政赤字で苦しんでいるのですが、この２箇所の場所なら土地の大きさや立地条件を見れば、１００億以上での売却が充分可能です。 　市が持っていると維持費など出費がかさみますが、売却して　高度土地利用され　超高層ビルなどが建てば　その固定資産税、都市計画税なども毎年税収として入ってきます。 　小中一貫校にするのは　学校の統合だけでなく、案外　これも目的だったりして？ 　成功すれば　小中一貫校設置、行政財産の整理、街の発展、税収増　の一石四鳥以上になりますねｗ 　ただ・・・ 　このような状態になっているため　特に駅前の角地にある　大名古屋ビルの位置が　数年連続日本一値上りしている場所にもなっています。（地上げも絡んでいるようですが・・・） 更新日時： 2006年9月05日

名駅地区に、超高層タワービルが増えるみたいですね。

と言っても、中村区名駅ではなく、住所は中区栄になるのですが・・・ 　納屋橋になりますから、名駅と伏見の中間に位置するので、栄地区と言うよりも名駅地区に入れた方が、どちらかと言うと近いかな？ 　「納屋橋ルネサンスタワーズ（仮称）」 　納屋橋東地区市街地再開発準備組合 　敷地面積：約11,000�u 　概要：１６０ｍ複合ビル（地上42階地下2階）＆１４５ｍ分譲マンション（地上41階地下1階） 　2009年秋着工、2013年秋完成予定 　総事業費：200億〜250億円 　準備組合員：東陽倉庫、東陽物流、中京海運、名古屋パレス観光開発、大日本土木 　参加組合員：東京建物、セキスイハイム東海、東急不動産 今回発表された計画の場所は、　　になります。 完成 建築中 開発（再開発）予定 　こういう動き方って　いかにも　名古屋らしいな・・・ 　石橋を壊れるくらい叩いても　動かないくらい堅実なところが多いから　なかなか開発って進まないんだけど・・・ 　ルーセントタワーやミッドランドスクエアが機能し始め、名駅地区の就業者人口の増加が目に見えるようになってきたから・・・　他も動いた。。。ｗ 　今回の場所は、名駅からは少し離れていて、どちらかと言うと伏見に近いくらいだから　どうしても商業施設や事務所等の需要が低くなってしまうから　複合施設にホテルを入れたんだろうな。。。 　それにしても・・・ 　広小路通沿いの地権者であった東宝が先に自主開発で建てていたりして　地権者が減っていたにしても　よくまとまったな。。。 　民間再開発というのは、それぞれの思惑があるのを　まとめないといけないから　例え地権者２人でも　難しいのが実状だから・・・＾＾；； 　それに、交付金（昔の補助金のようなもの）の割合が、法定再開発と違って　補助率が低いから、身銭を出す覚悟をしないといけないから　事業収支予測を立ててみて　事業として成り立つのが大前提だし・・・ 　残ってた部分の地権者がやる気になって、まとまったんだ・・・ 　大手のデベが参画するみたいだから　なんとかなると思うが・・・ 　それにしても・・・ 　事業費の、２００〜２５０億って・・・　随分と幅が広いな。。。 更新日時： 2007年1月20日

今後、名駅地区で再開発されるとしたら・・・

10月1日に郵政民営化で、郵便局が民間会社になったのですが、民営化されたことによって、それまで禁止されていた不動産事業が可能になりました。 　郵便局でも、東京中央郵便局のように、JR東京駅（丸の内口）のすぐ近くと、大きな駅の前に広い敷地を有してある場合もあります。 　名古屋も東京の場合と同じで、名古屋中央郵便局は、JR名古屋駅に極めて近い場所に存在していました。 　現時点でも郵便局は存在しているのですが、中央郵便局自体が別の場所に移転し、分室として残っていますので、過去形で表現しています。 　分室ですので、本体と違い小回りがききますし、地図上の�@の場所と立地もいいですので、土地利用を考え、収益を上げる不動産事業の一つとして、遅かれ早かれ超高層のオフィスビルに建て替えられると思います。

完成（ほぼ完成） 開発（再開発）予定 再開発可能性あり？

オフィス系超高層タワー 住居系超高層タワー（マンション）

名古屋中央郵便局分室 大名古屋ビルヂング 名鉄メルサ・名鉄セブン

郵便会社が、そういう動きをするのが早いのか、前々から噂がある大名古屋ビルヂングの建て替えが早いのか、どちらの再開発が早いのかは分かりませんが、名駅地区に2本の超高層ビルが増えるだろうことは、容易に想像できます。 　こうして名駅地区に超高層ビルが増えていくと・・・ 　気になるのが、名鉄と近鉄の場所なんですよね。 　間に道路が入っていますが、名鉄百貨店（名鉄名古屋駅）、近鉄パッセ（近鉄名古屋駅）、名鉄メルサ、名鉄セブンと並んでいる�Bの場所です。 　名鉄百貨店、名鉄セブン、名鉄メルサと違っても、親会社は私鉄の名鉄ですし、近鉄も同じ鉄道会社です。 　近鉄名古屋駅と名鉄名古屋駅は、一部だけ乗り換え用に改札で繋がっていますが、基本的に入り口は別々です。 　利用者の動線を考え、利便性を高め名鉄近鉄総合駅に改良するのと同時に、名鉄と近鉄が一緒になって4つの建物を1つ（中間に道路があるので、厳密には2つ）にして、再開発をすればいいのになぁ〜　って思います。 　名鉄、近鉄共に地下部分に利用されている駅がありますので、基礎部分から低層階の工事の際には、相当な難工事になると思いますが、先にメルサセブンの方を一つにし、1期工事で超高層化し、した低層部分に名鉄百貨店や近鉄パッセを移転させ、2期工事で名鉄百貨店と近鉄パッセの部分に、名鉄名古屋駅と近鉄名古屋駅の総合改札口や連絡通路の位置等をよく考えた上で低層のビルを作り、先に出来た超高層と合体させ、2期工事で出来た低層部分に、名鉄百貨店と近鉄パッセの商業部分だけを入れれば、４つの建物の土地全部の広さの低層部分が全部商業施設になります。 　今の名鉄百貨店、近鉄パッセ、名鉄セブン、名鉄メルサの建物は、建物が別々というだけでなく、階の高さ（フロアレベル）がまちまちになっています。現状でいくら繋いだとしても、上がったり降りたりの連続になりますから、入り口部分は良くても、奥まで人を誘導することが難しくなります。 　百貨店業界がスーパーに押されて売り上げを落としているのですが、百貨店は、スーパーのように単価が安くないというだけでなく、百貨店自体が老舗が多いため建物も古く、柱間隔が狭いとか、天井が低いなど建物の構造がネックになっている場合もあると思います。 　名鉄、近鉄の場合は、駅があり利用を止めるわけにいかないので、工事自体大変ですが、建物には、いずれ建て替えの時期が来ます。 　一社だけで建て替えするのが一番時間的に早いですが、2者以上で共同で建て替える場合には、優良建築物等整備事業（該当するには、要件を満たさないといけませんが）という国の制度を利用し、補助を受けて建て替えをすることも可能になります。 　補助率はそんなに高くないですが、総工費が多くなれば、当然経費も多くなりますから、補助額も多くなります。（実際に補助されるので補助金なのですが、今は交付金と呼ばれています。） 　名駅地区がこれだけ変貌してきたので、名鉄、近鉄の経営陣には、これからの5年、10年先の名駅地区の状況を見据えて、今から再開発計画を考えてもらいたいと思いますね。

更新日時： 2007年10月4日

ささしまライブ地区の再開発がようやく動き出しましたね。

1月に発表があったのですが、滞っていたサイトの更新を順にこなしていたら、この更新が遅れてしまいました＾＾；；　忘れない内に、残しておきます。 　ささしまライブは、名駅エリアからは、少し離れるのですが、超高層ビルが出来上がると、JRタワーズやミッドランドスクエアなどと一緒にビル群を形成しますので、開発状況の中に含めておきます。 　ささしまライブ地区は、名古屋市、清算事業団、日本郵政（株）などの地権者が、それぞれのブロックを持っているためなのか、再開発が遅々として進みませんでした。 　その中の名古屋市が持っているブロックの再開発が、ようやく動き出すようです。 　以下が、その概要です。 　｢ささしまライブ24地区｣再開発事業 　豊田通商(名古屋市)など4社のグループ 　愛知大学(愛知県豊橋市) 　敷地面積：約17,000�uと約15,000�u 　概要： 　　　　　地上33階(151m)と19階建て(92m)のツインタワー 　　　　　地上33階のタワーに全178室 スイートルームのホテルや会議施設などが入居 　　　　　愛知大は名古屋校舎(愛知県三好町)の全部と豊橋、車道(名古屋市)校舎の一部を移転 　2009年度以降着工、2012年度〜13年度完成予定 　総事業費： 　　　　　約637億円（豊田通商のグループ） 　　　　　約290億円（愛知大学） 　名古屋市所有の土地について： 　　　　　豊田通商のグループには、約157億円で売却 　　　　　愛知大には、年2億5000万円の賃借契約（50年期限）

完成（ほぼ完成） 開発（再開発）予定 再開発可能性あり？

オフィス系超高層タワー 住居系超高層タワー（マンション）

発表された計画の場所は、　　になります。

このささしまライブエリアには、日本郵政（株）の土地もあります。 　郵政民営化前は、公共ですから営利事業は出来ませんでしたから、不動産を利用しての営利事業も当然の事ながら出来ませんでした。 　この場所に所有地があっても、民営化前であれば、もし作ったとしても、研修センターみたいな物を計画するしかなかったと思います。 　それが、民営化によって、公共という制約がなくなり、不動産事業も可能になりましたし、営利目的で事業を組み立てることも可能になりました。 　ここに所有する土地も、名古屋駅前の中央郵便局分室と同様に、ポテンシャルを秘めた土地であることには違いありません。 　民営化によって、公共ではなくなりましたが、公共性を有している点は変わりませんから、赤字の部分を切り捨て、黒字部分だけを残すという　通常の民間会社のようには、しずらい面も持っています。 　赤字部分でも、可能な限り残せるようにするには、赤字を補填出来るくらいの黒字部分を持つ必要がありますが、中央郵便局分室敷地と同様に、この場所もポテンシャルは高いのですから、赤字部分に補填が出来るくらいの利益を生ませれるよう、うまく有効活用してもらいたいですね。

更新日時： 2008年03月11日

名古屋中央郵便局分室も超高層ビルに・・・

以前に書いていた名古屋中央郵便局分室の再開発が動き出しましたね。 　郵便局敷地だけでなく、隣接してる敷地も一緒に再開発するようですから、該当部分の敷地は、下の再開発予定地の所になると思います。

ここが再開発されることで、JRタワーズとルーセントの間が埋まりますので、少し離れていたために孤立していたルーセントへの人の流れも増えるのじゃないかな？ 　まだ設計公募段階ですが、予定としては、敷地が約1ha（約3,000坪）の場所に地上30階建てくらいの建物を建てたいようです。 　敷地が広く建蔽率については気にすることもないので、容積率の方で考えてみます。 　普通に考えると、容積率が800％で、容積率対象外の部分を（設計の仕方次第で増えるのですが、とりあえず）200％くらいとすると、建築延べ床で1000％くらいの建築物になるとします。 　敷地が約3000坪ですから、延べ床約30000坪になります。 　30階くらいですから、単純に割るとフロア当たり約1000坪になります。 　仮に直方体とすると、1辺が57ｍの正方で高さが150ｍ以上の建物って感じかな？ 　そこそこの規模になるから、名駅前高層ビル群が増えるな。

完成（ほぼ完成） 開発（再開発）予定 再開発可能性あり？

オフィス系超高層タワー 住居系超高層タワー（マンション）

発表された計画の場所は、　　になります。

現時点は、設計業者公募段階で9月頃に業者選定をするようです。 　2011年度の竣工予定ですから、2012年3月までに竣工となります。

更新日時： 2008年05月03日

JR東海の計画発表と同日に、日本郵政グループからも発表がありました。 　日本郵政グループ、最大で高さ２１０メートルの超高層ビル（４０階建て）を１２年度を目標に建設。 　当初の計画よりも高くなっていますから、それだけ工期も必要になります。 　当初の計画より1年遅れての竣工予定ですが、２００メートル規模の超高層ビルなら仕方ないですね。

更新日時： 2008年12月31日

　　

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